Invertir en Valencia: entender los m² construidos, útiles y catastrales
Comprender los SM² en el inmobiliario español: hacer comparaciones justas y construir confianza
Cuando inviertes en bienes inmobiliarios en España, uno de los primeros números que verás es el tamaño de la propiedad en metros cuadrados (SM²).
Para muchos inversores internacionales—especialmente aquellos acostumbrados a mercados más estandarizados como al de Países Bajos—esto puede ser una fuente de confusión. Puede que veas diferentes tamaños para la misma propiedad dependiendo del documento o plataforma, lo cual puede generar dudas y vacilaciones.
En esta publicación, explicaremos por qué existen estas diferencias, cómo interpretarlas correctamente y cómo utilizarlas para tomar mejores decisiones de inversión.
Las tres principales referencias de SM²
Superficie construida
Incluye todo dentro de los muros exteriores: paredes internas, tabiques y, a menudo, terrazas o balcones. En algunos casos, se agrega una proporción de las áreas comunes del edificio. Este es el número que la mayoría de las plataformas inmobiliarias muestran, porque siempre es el más grande.Superficie útil
Este es el espacio interior neto que realmente puedes usar—habitaciones, pasillos, cocinas, baños. Excluye paredes y elementos comunes. Generalmente es entre un 15% y un 25% menos que la superficie construida.
Superficie registral / catastro Esta es la medida oficial registrada para fines fiscales. Es lo más parecido a un estándar en España, pero no siempre está actualizada, especialmente en propiedades antiguas que han sido renovadas o ampliadas sin actualizar los registros.
Por qué existen las diferencias
En España, la cifra que firmas en la notaría—basada en la nota simple—puede ser diferente de lo que ves en línea o en el catastro.
Una razón histórica es que los vendedores solían declarar tamaños más pequeños en el pasado para reducir el impuesto de transferencias de propiedad y los impuestos anuales de la propiedad. Con el tiempo, esto ha creado un desajuste entre la realidad y lo que aparece en los documentos oficiales.
A esto se suma el hecho de que no existe un estándar nacional estricto para comercializar tamaños de propiedades, y tienes una receta para la inconsistencia.
Cómo comparar adecuadamente
En la práctica, muy pocos propietarios o agentes te proporcionarán las tres medidas. Por eso recomendamos un enfoque más simple y realista:
Compara catastro con catastro al evaluar diferentes propiedades.
Visita la propiedad para sentir el espacio real—esto a menudo te dice más que cualquier número en papel.
Pide planos reales con medidas si existen. Esto puede ayudarte a visualizar la distribución e identificar irregularidades.
Reflexión final
El mercado inmobiliario español es menos estandarizado y menos profesional que algunos otros países.
Sin embargo, esta falta de rigidez también crea grandes oportunidades para los inversores que saben cómo navegarlo. Con la orientación adecuada, puedes detectar propiedades infravaloradas, negociar mejores tratos y tomar decisiones informadas a pesar del ruido.
En weVLC, trabajamos con compradores e inversores todos los días para asegurar que tengan claridad, información precisa y conocimiento local—para que puedan invertir con confianza en el creciente mercado inmobiliario de Valencia.
Invertir en Valencia: entender los m² construidos, útiles y catastrales
Comprender los SM² en el inmobiliario español: hacer comparaciones justas y construir confianza
Cuando inviertes en bienes inmobiliarios en España, uno de los primeros números que verás es el tamaño de la propiedad en metros cuadrados (SM²).
Para muchos inversores internacionales—especialmente aquellos acostumbrados a mercados más estandarizados como al de Países Bajos—esto puede ser una fuente de confusión. Puede que veas diferentes tamaños para la misma propiedad dependiendo del documento o plataforma, lo cual puede generar dudas y vacilaciones.
En esta publicación, explicaremos por qué existen estas diferencias, cómo interpretarlas correctamente y cómo utilizarlas para tomar mejores decisiones de inversión.
Las tres principales referencias de SM²
Superficie construida
Incluye todo dentro de los muros exteriores: paredes internas, tabiques y, a menudo, terrazas o balcones. En algunos casos, se agrega una proporción de las áreas comunes del edificio. Este es el número que la mayoría de las plataformas inmobiliarias muestran, porque siempre es el más grande.Superficie útil
Este es el espacio interior neto que realmente puedes usar—habitaciones, pasillos, cocinas, baños. Excluye paredes y elementos comunes. Generalmente es entre un 15% y un 25% menos que la superficie construida.
Superficie registral / catastro Esta es la medida oficial registrada para fines fiscales. Es lo más parecido a un estándar en España, pero no siempre está actualizada, especialmente en propiedades antiguas que han sido renovadas o ampliadas sin actualizar los registros.
Por qué existen las diferencias
En España, la cifra que firmas en la notaría—basada en la nota simple—puede ser diferente de lo que ves en línea o en el catastro.
Una razón histórica es que los vendedores solían declarar tamaños más pequeños en el pasado para reducir el impuesto de transferencias de propiedad y los impuestos anuales de la propiedad. Con el tiempo, esto ha creado un desajuste entre la realidad y lo que aparece en los documentos oficiales.
A esto se suma el hecho de que no existe un estándar nacional estricto para comercializar tamaños de propiedades, y tienes una receta para la inconsistencia.
Cómo comparar adecuadamente
En la práctica, muy pocos propietarios o agentes te proporcionarán las tres medidas. Por eso recomendamos un enfoque más simple y realista:
Compara catastro con catastro al evaluar diferentes propiedades.
Visita la propiedad para sentir el espacio real—esto a menudo te dice más que cualquier número en papel.
Pide planos reales con medidas si existen. Esto puede ayudarte a visualizar la distribución e identificar irregularidades.
Reflexión final
El mercado inmobiliario español es menos estandarizado y menos profesional que algunos otros países.
Sin embargo, esta falta de rigidez también crea grandes oportunidades para los inversores que saben cómo navegarlo. Con la orientación adecuada, puedes detectar propiedades infravaloradas, negociar mejores tratos y tomar decisiones informadas a pesar del ruido.
En weVLC, trabajamos con compradores e inversores todos los días para asegurar que tengan claridad, información precisa y conocimiento local—para que puedan invertir con confianza en el creciente mercado inmobiliario de Valencia.
